[股市360]房地产风口轮流转

http://www.gushi360.com  更新时间:2019-3-12 17:06  股市360  【字体:
  ----本文导读:----

  作者:杨芹芹、李畅

  来源:如是金融研究院

  不只股票市场有板块轮动,房地产市场也有城市轮动。回顾近十年70个大中城市的房地产市场,每一年都有不同的“风口”,也有不同的“坑”。大城市不一定涨,小城市不一定跌,对于购房者来说,闭着眼睛买房从来都不是最佳选择,必须要踩准节奏、选对城市。

  如果选错了城市,可能会让你遭受损失。比如温州在2008-2009年涨幅比京沪深还猛,但2011-2013年温州连续三年都是跌幅最大的,累计下跌了20%以上。甚至一线城市也不是只涨不跌,比如2008年跌幅最大的就是深圳和广州,分别跌了18.1%和9.4%。包括这几年很火的新一线杭州,在2014年也曾经以10.3%的跌幅排名垫底。

  如果选错了城市,可能会让你错过巨大的收益。比如2014年你买深圳的房肯定是赚的盆满钵满。2015年深圳以47.5%的涨幅记录独占鳌头。但如果你是后面几年买的就吃亏了。近三年深圳房价一直表现不佳,2017年排名倒数第一,2018年倒数第二。而同期一些二线城市却表现神勇,比如2016年的合肥、厦门、南京,分别暴涨了46.5%、41.9%和41%,位居全国前三。还有率先开启抢人大战的西安,2017和2018年涨幅分别排名第一和第二。如果你在2014和2015年买房,深圳是最佳选择,但如果你在近三年买房,深圳几乎是最差选择。

  数据来源:国家统计局,如是金融研究院整理

  本篇文章我们主要是总结2008-2018年历年70个大中城市的房价表现,梳理涨幅靠前的TOP10城市,并据此分析一个城市房价短期上涨的八大因素。下一篇文章我们讲具体分析涨幅排名靠后的BOTTOM10城市,分析城市房价下跌的规律。

  1

  2008-2018年历年城市房价涨幅TOP10风水轮流转

  2008年:受金融危机影响,市场整体走弱,房价相对较低的西北弱省会城市涨幅靠前。金融危机蔓延导致房地产市场整体下行,房价总涨幅1.1%。70大中城市共有48个城市房价同比上涨,平均涨幅为3%;1个城市房价持平;21个城市房价同比下跌,平均跌幅为3.4%。TOP10城市涨幅4.6%~ 9.1%,涨幅靠前的多为西北弱省会城市。

  银川(9.1%)、乌鲁木齐(5.3%)、西宁(4.9%):西北省会城市房价处于相对低位。银川主要是由外来人口推动的,以“塞上江南”之名打造西北宜居旅游城市,外来人口购房占比高达57%;乌鲁木齐因品质房企绿城进入推高房价;西宁因大中型楼盘推向市场。温州(8.1%)、金华(6.9%)民间借贷发达,疯狂加杠杆。北海(6.6%):广西北部湾经济区发展规划获批。三亚(6.1%):国务院发文支持海南旅游业发展,允许在三亚开办免税店。烟台(5.1%):公积金贷款政策放宽,新建商品房贷款额度由20万元提高到30万元,贷款期限由20年延长到30年。安庆(4.7%)、丹东(4.6%):启动新城区建设。安庆东部新城启动开发,碧桂园、绿地、恒大等多个一线知名房企进入;丹东新区总体规划出台,建设面积为老城区两倍的新城。

  2009年:政策大宽松,市场回暖上行,一线和强二线城市领涨。受四万亿刺激、货币宽松和政策放松影响,房地产市场回暖,房价总涨幅6.2%。70个大中城市中有69个城市房价与去年相比上涨,平均涨幅6.3%,只有唐山一个城市因高房价、高库存出现同比下跌。TOP10城市涨幅11.4%~19.9%,一线城市和热点二线城市领涨全国。

  广州(19.9%)、深圳(14.3%)、北京(13.2%)、宁波(11.7%)、杭州(11.4%):救市政策落实后,一线城市和热点二线城市受益,量价齐升。南京(11.7%):鼓楼滨江老城改造,南部新城规划首次公开,南京南高铁站开建,在二线城市中领涨。金华(14.9%)、温州(13.0%):货币宽松,民间经济活跃,居民继续疯狂加杠杆。海口(13.4%):高端盘雅居乐清水湾全球发售,带动海口房地产复苏。湛江(13.2%):由于外贸出口的改善,经济回暖,大批高端楼盘畅销,加速房价上涨。

  2010年:房地产调控升级,市场延续上行,海口、三亚领涨。从“国十一条”到 “国十条”,房地产调控不断升级。但房地产市场前三季度仍延续上涨势头,四季度到达顶点开始回落。70大中城市房价均有上涨,房价总涨幅继续扩大至7.2%。TOP10城市涨幅10.3%~47.5%,受政策利好的三亚和海口以超过40%的涨幅遥遥领先,中部二三线城市补涨。

  三亚(47.5%)、海口(44.2%):海南国际旅游岛正式获批,当时还不限购,两个龙头城市三亚和海口创下当时的单年涨幅纪录,后来只有深圳在2015年追平过这个纪录。岳阳(18.3%)、秦皇岛(11.5%)、宜昌(11.1%)、兰州(10.3%)、石家庄(11.0%):品牌房企入驻带动房价上行。岳阳房价基数低,由于保利、恒大等知名房企入驻,实现品质升级,带动房价上涨;秦皇岛由于万科、恒大、华润、远洋等龙头房企进驻,使得房价涨幅扩大;宜昌由于万达进驻,重新确立了城市中心;恒大、万达、中铁纷纷进入兰州推高房价;石家庄万达广场、恒大城等品牌楼盘推出。赣州(13%):核心区域——章江新区投资过热价格迅速上涨,对其他区域有价格锚定作用。安庆(11.7%):皖西南中心城市地位确立,宁安城际铁路修建取得重大进展。丹东(10.6%):新修建鸭绿江大桥,吸引外地炒房客涌入炒作,新区房价大涨。

  2011年:调控持续升级,市场开始下行,相对低价的弱省会城市房价再次坚挺。新“国八条”出台,调控继续升级,市场总体较为低迷,房价总涨幅迅速收窄至1.6%。70大中城市中有61个城市房价同比上涨,平均涨幅收窄到2.1%; 9个城市出现同比下跌,平均跌幅-1.6%。TOP10城市涨幅收窄至3.2%~5.5%,只有乌鲁木齐一个城市涨幅超过5%。前期涨幅不高的弱省会城市房价相对坚挺。

  乌鲁木齐(5.5%):首届中国--亚欧博览会,唯一一个涨幅超过5%的城市。洛阳(4.8%):中心区高端楼盘入市拉升房价,返乡置业需求增加,未限购。长沙(4.6%)、西安(3.6%)、银川(3.2%):在市场上行期涨幅较弱的省会城市,购房者对上涨空间仍有较大信心。厦门(3.3%):虽然限购较为严厉,但度过观望期后,涨价楼盘数量仍占多数,且价格上涨楼盘的涨幅远高于价格下跌楼盘的跌幅。湛江(3.4%):中高端楼盘持续畅销拉升房价。韶关(4.4%)桂林(3.8%)遵义(3.3%):弱三四线城市,房价基数低,市场下行时期比较坚挺。

  2012年:政策开始边际放松,但市场整体仍低迷,部分一线城市率先反弹。地方调控和货币政策边际宽松,但房地产市场仍相对低迷,房价总跌幅-0.1%。房价同比上涨的40个城市涨幅继续收窄至1%;房价同比下跌城市数量增加到26个,平均跌幅-1.7%。TOP10城市涨幅1.4%~2.4%,除部分一线城市外,多为弱省会城市。

  广州(2.4%)、北京(2.0%):货币宽松,一线核心房产受益。乌鲁木齐(2.4%)、西宁(2.0%)、银川(1.7%)、昆明(1.6%)、福州(1.4%):弱省会城市以刚需置业人群为主,市场整体下行阶段相对坚挺。 湛江(1.7%)宝钢项目启动带动经济增长,拉升楼市。泸州(1.5%):GDP增速跃居四川省首位,人口首次破百万,购房需求攀升。土地供给却持续收缩,推升房价。韶关(1.4%):高价楼盘集中入市推升房价。

  2013年:国五条调控措施出台,一线和强二线城市涨幅居前。经济过热,国五条出台,房地产市场回暖,房价总涨幅9.7%。70大中城市除温州外房价均有不同程度的上涨,平均涨幅扩大至9.9%。TOP10城市涨幅12.1%~21.9%,一线和强二线城市持续火热。

  上海(21.9%)、北京(20.6%)、广州(20.4%)、深圳(20.3%):流动性宽松,需求快速释放,一线城市率先受益。厦门(16.9%):土地供应量明显偏小,只有年初供应计划的一半。南京(15.6%):撤县并区,鼓楼、下关两区合并,设立新鼓楼区。福州(13.3%):高端楼盘集中入市。沈阳(13.2%):全运会限制开工,住房供应减少。桂林(12.1%):开始加速建设临桂新区,重大地产项目纷纷布局。长沙(12.3%):龙湖、蓝光发展等品牌房企入驻。

  2014年:政策放松但市场继续下行,率先放松调控的城市房价回升。经济下行压力加大,刺激政策开始出台但效果尚未显现,房地产市场量价齐跌,房价总跌幅-4.5%。70大中城市中有68个城市房价出现不同程度的下跌,平均跌幅-4.7%。只有厦门和郑州房价出现小幅上涨。TOP10城市涨幅3.1%~2.1%,率先放松调控的城市房价逐渐回温。

  厦门(2.1%):闽八条出台,第一个省级政府出台救市文件,限购松绑,公积金贷款门槛降低。郑州(0.2%):放松限购,土地市场回暖,地王频现。深圳(-1.3%):限贷松绑,流动性宽松,房价跌幅迅速收窄。南京(-2.7%):青奥会带来密集城建利好,地铁10号线、机场线、宁天城际等多条交通线路开通,在下行时期托底楼市。合肥(-1.9%)西宁(-2.1%)贵阳(-3%)兰州(-3%):弱省会城市以刚需置业人群为主,价格相对稳定,跌幅较小。牡丹江(-2.7%):房价基数较低,2014年成为黑龙江省三个养老试点城市之一,发展“养老+旅游”产业,在一定程度上支撑了房价。常德(-3.1%):率先开始棚改。

  2015年:宽松加码,市场总体上行,一线城市领涨全国。去库存政策加码宽松,房地产市场回暖,房价总涨幅0.3%。城市间房价分化开始显现,区域轮涨十分明显。70大中城市中有21个城市房价同比上涨,平均涨幅6.4%,基本都是一、二线城市。有49个城市房价同比下跌,平均跌幅2.5%,基本都是三、四线城市。TOP10城市涨幅3.4%~47.5%,一线城市领涨全国,深圳房价出现暴涨。

  深圳(47.5%):上海(18.2%)、北京(10.4%)、广州(9.2%):土地供给收缩,流动性宽松,需求快速释放。深圳由于紧邻香港,投资客回归。南京(7.9%)、杭州(5.8%)、武汉(4.5%)、宁波(3.6%)、天津(3.4%):宽松的贷款政策刺激销售,地王频出,日光盘频现。厦门(6.5%):除上述原因外,还受益于自贸区挂牌成立。

  2016年:政策下半年开始收紧,市场总体走强,强二线城市轮涨。上半年政策仍持续宽松,下半年开始有收紧趋势,全年房地产市场持续走强。房价总涨幅10.8%。 2016年70大中城市有65个城市房价同比上涨,平均涨幅继续扩大至12%。锦州、乌鲁木齐等5个城市房价同比下跌,平均跌幅收窄为-1.4%。TOP10城市涨幅25.5%~46.5%,热点二线城市开始轮涨。

  合肥(46.5%):地王频出,投资客大量入场。厦门(41.9%)、福州(27.6%):金砖五国会议选址两地召开利好市场预期。土地供给持续收缩,地王频出。

  南京(41.0%)、郑州(28.4%)、武汉(25.5%):受益于宽松政策,热点二线城市涨幅继续扩大。无锡(35.7%):上海、苏州房价上涨带来需求外溢。上海(31.7%)、北京(28.4%):宽松政策使需求快速释放。杭州(28.6%):G20峰会后城市面貌焕然一新,外来投资需求入场。

  2017年:调控政策持续收紧,市场整体回落,弱二线和部分强三线城市轮涨。调控政策蔓延到热点二、三线城市,房地产市场整体开始下行。但是由于三四线城市仍然执行宽松的去库存政策,房价上涨的城市仍然偏多。房价总涨幅5.8%。70大中城市中有61个城市房价同比上涨,平均涨幅为11%。9个城市房价同比下跌,平均跌幅1%。TOP10城市涨幅有所收窄至9.6%-13.2%,前期较弱的二线城市和部分强三线城市开始轮涨。

  北海(13.2%):一带一路重要海上门户战略地位确认。西安(12.2%):人才引进新政,国内知名企业如阿里巴巴相继落户。沈阳(11.5%):浑南自贸区确认落地。哈尔滨(10.7%)、贵阳(1桂林(9.6%):0.4%):去库存,尚未限购,补涨。昆明(10.2%):万达、中海等开发商高价拿地,沪昆高铁通车利好。重庆(10%):前期价格洼地吸引投资客进入。金华(9.7%):碧桂园,融创,保利,美的等房企入驻。岳阳(9.7%):430万方的棚改货币化安置。重大项目落地,华为、中兴、浪潮、比亚迪等大企业进驻。

  2018年:调控继续升级,市场止跌回升,三四线城市房价上涨。以“房住不炒”为主基调的房地产调控政策持续升级,限购范围蔓延到部分三四线城市,可以说已经达到史上最严。但与2010和2013年的紧缩周期不同,本轮调控并未使房价面临较大的下滑压力。三四线城市房价上涨带动房地产市场整体回升,房价总涨幅10.6%。70大中城市房价有69个城市同比上涨,一线城市由于调控升级,表现不佳。前期涨幅靠前的厦门成为唯一一个同比下跌的城市。TOP10城市涨幅15.9%~22.4%,前期涨幅较弱的二、三线城市开始轮涨。

  西安(22.4%):最宽松的人才新政率先开启抢人大战,一带一路大会。海口(22.1%):海南全岛建设自贸区、自贸港。呼和浩特(21.0%):970万方的棚改货币化安置、人才引进新政。贵阳(18.8%):950万方的棚改货币化安置。大理(18.8%):海南全岛限购后的投资需求外溢。徐州(17.6%):TOP30品牌开发商大规模进入市场。秦皇岛(17.4%):恒大悦府、万达广场等大量价格偏高的纯新盘入市。丹东(17.1%):朝鲜弃核并宣布改革开放利好市场预期。昆明(16.6%):一带一路核心发展城市、落户新政、本市户籍不限购。济南(15.9%):新领导班子加大力度建设强省会。

  2

  城市房价轮番上涨的规律:

  八个因素决定短期表现

  总结每一年城市上涨的特征,发现一个城市的房价要想在短期内比其他城市跑得快,大概有以下几类情况:

  第一,符合当时宏观周期轮动的风口。每年各城市房价跟随经济周期呈现出明显的轮动特征,当政策宽松时,一般是一线城市率先反弹,然后强二线城市轮涨,再然后是弱二线城市补涨,最后当整体政策已经达到宽松顶点甚至开始紧缩的时候,三、四线城市补涨。以2014年以来的宽松周期为例,2015年“330”新政加码宽松后,北上广深一线城市率先反弹领涨全国,深圳房价最先跳涨,一年上涨47.5%,广州涨幅最小也达到了9.2%。2016年,合肥、厦门、南京、无锡等强二线城市开始轮涨,其中合肥涨幅达46.5%,厦门、南京涨幅也都超过了40%。2017年,西安、沈阳、重庆、昆明等弱二线城市及北海、金华等强三线城市开始补涨。北海涨幅13.2%为全国第一,西安涨幅12.2%紧随其后。2018年,呼和浩特、大理、秦皇岛、丹东等三四线城市开始轮涨。除西安、海口受特殊政策利好外,呼和浩特涨幅也超过了20%。

  第二,自上而下的战略性区域政策支持。国家对一个城市的长期战略定位,指明了该城市未来发展的长期增长点。如北海作为西南部三线城市,房价在2008年和2017年均进入涨幅前十,是因为2008年广西北部湾经济区获批以及2017年确认了一带一路重要海上门户的战略地位。海口和三亚在2010年领涨全国,是因为当年国际旅游岛获批。2018年进入涨幅前十是因为建设自贸区、自贸港双重政策利好。厦门在2015年领涨强二线城市,除了宽松政策刺激,还受益于自贸区挂牌成立。沈阳在2017年房价涨幅进入前三,是因为浑南自贸区确认落地。

  第三,棚改货币化安置是一个强力催化剂。从2015年开始实行的棚改货币化安置释放了大量需求,是本轮三四线城市房价上涨的重要推动力。如2017年岳阳、2018年呼和浩特、贵阳均受益于棚改货币化安置,房价涨幅进入前十。

  第四,特殊的人才引进政策吸引人口流入。有人就有需求,而吸引人口需要地方政府的政策突破,主要是能够给人才提供好的落户、居住、工作等政策环境,这对房价是一个重要催化剂。比如2017年西安、昆明实施人才落户新政吸引人口流入是房价涨幅居前的原因。

  第五,政府新领导班子开发新城区,重建老城区。一般政府换届,新领导班子会倾向于加大力度搞城市建设,常见的手段就是规划新区,这种大兴土木的方式会通过地价和市场预期对房价形成有力刺激。比如2008年安庆、丹东、2012年桂林、2017年金华进入涨幅前十,2009、2012年南京二线城市中领涨,2015年合肥、2018年济南,都是因为这些城市在当年。

  第六,龙头房企进驻的品牌溢价带动城市整体上涨。对一些三四线城市来说,品牌房企高端项目入市,会大幅提振市场预期。有的地方房价可能本来四五千,但高端楼盘一下子定价到八九千,也会对其他普通楼盘的定价产生刺激。比如2008年绿城入驻乌鲁木齐、2009年雅居乐清水湾在海口发售、2010年恒大、万达、万科等大量品牌房企入驻岳阳、秦皇岛、宜昌、兰州、石家庄等三四线城市、2013年龙湖、蓝光发展入驻长沙、2018年中粮、绿城、荣盛入驻徐州都使这些城市房价涨幅居前。

  第七,国际性会议召开。重要国际性会议的召开有利于提高城市知名度,改善市政建设,从而推升房价。如2011年首届中国--亚欧博览会在乌鲁木齐召开、2016年金砖五国会议选址厦门、福州召开、2016年G20峰会在杭州召开,各城市房价均有较大幅度上涨。

  第八,小城市承接大城市外溢需求。大城市房价过高的时候会导致部分需求外溢到周边小城市,比如2016年无锡房价上涨受益于上海和苏州的需求外溢。也可能是因为限购导致投资需求外溢,如2018年大理房价上涨受益于海南全岛限购。

(文章来源:格隆汇)

(责任编辑:DF406)


--股市360股票频道讯
本站郑重声明:本文仅代表作者个人观点,与股市360立场无关。股市360不保证其内容的准确性、可靠性和有效性,本版文章的原创性以及文中陈述文字和内容并未经过本站证实,对本文以及其中全部或者部分内容、文字的真实性、完整性,数据的准确性本站不作任何保证或承诺,请读者仅作参考,并请自行核实相关内容。
【字体: 】 【收藏】 【打印此文
 
股市焦点
财经焦点
热点资讯
  • 没有文章

关于我们  |  广告服务  |  合作伙伴  |  法律声明  |  人员招聘  |  征稿启事  |  意见征集  |  友情链接  |  联系我们
Copyright © 1996-2018 股市360 gushi360.com Corporation, All Rights Reserved
经营性网站备案信息中国互联网违法和不良信息举报中心