[股市360]地产信托盛夏因何冷风直吹

http://www.gushi360.com  更新时间:2019-7-17 16:39  股市360  【字体:
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  土地和资金掐住了,调控的任督二脉就打通了。

  近期,楼市调控骤然升级、朋友圈“冷风直吹”。二季度掐住了地,这一次掐住了钱,这两个可都是楼市的命穴。10家信托公司被“三堂会审”,但凡地产通道业务、土地“前融业务”做得猛的,下半年估计要歇业了,他们无缘新增项目了。对其他信托公司,即便没有违规输血地产,但业务激进,三季度余额不得增长,新增的要逐笔审核,未备案或未投放的一律暂停。

  地方银保监逐个儿被耳提面命:从现在开始,管教好下面的信托公司。下半年,能与不能的正负面清单一目了然:土地前融、权益类等信托绝对禁止,能做的只有贷款类;行业投向方面,保障房、产业孵化、旧城改造、刚需类住房等产品,这是被大力鼓励的。可见,信托要全面回归实体经济。过往,地产信托时不时被修理,但如此这般“动真格”还是头一次。

  其实,开发商资金来源中,信托融资占比一般在10%以内,缘何此次动作如此寒气逼人?根源上,就在于资金违规进入楼市,从信托领域又撕开一道口子。全球降息排山倒海,中国资金面继续友好,但逐利资金“永不眠”。本以为,去年监管秩序重构(成立稳定委和银保监)和“去杠杆”以后,即便资金牵引至实体经济并不易,但也至少不会像过去那般违规入楼。

  但是,这个防火墙还是有点脆弱,可见罗马城不是一天建成的。去年以来的多次定向降准,释放出的资金在银行间“打转转”,就是不进实体,他们在窥探楼市的机会。当“稳增长”的权重甫一提升,监管层对续作项目的影子融资有所宽容时,埋伏在暗处的资金便如往常般肆无忌惮。据福州晚报的消息,上半年福建的高净值人群排队买信托,甚至有钱抢不到额度。

  今年4-6月份,房贷占新增贷款的比重为45%,远远高过2017-2018年40%以下的规模控制要求。一季度楼市“小阳春”,大有向“盛夏”演绎的激情。资金多方接济,销售给力,开发商拿地自然就任性十足,一二线城市的地市从流拍逆转到火热只有半年。这是一个过去十几年再熟悉不过的单循环了,资本催化下的杠杆获利复归,这与地产实体没有半毛钱关系。

  放在过去,泡沫还未触顶,“松到紧”也好,“紧到松”也好,还有空间的腾挪。但现在,“房住不炒”是底线,也是真正的大局。一方面,楼市这个巨无霸,已到了真正“大而不倒”的地步,稳字当头是调控的总基调。但另一方面,这给市场传达“刚性兑付”的不良信号,助长了炒房客、开发商继续畅享杠杆获利,给“刚性兑付”又加了一层坚硬的加外衣。

  这就是为何银保监会要求,信托公司增强大局意识,严格落实“房住不炒”的总要求。针对信托,银保监要夯实“去通道”和“穿透式监管”,确保同属自己管辖的银行无法给信托输送炮弹,每一笔信托都杜绝“违规杠杆”;针对银行,同样要控制规模,这是5月17日23号文严厉强调的。未来,地价和房价联动、土地和资金共抓,这将是调控的杀手锏。

  土地和资金掐住了,调控的任督二脉就打通了。当然,稳字当头,上述“去杠杆”是结构性的,符合“432”条件(四证齐全、30%资本金到位、二级资质)的项目,贷款(包括信托贷款)供应不会受限。一来几道保险将套利资金挡在外面,二来想干实事的投资方拿出真金白银,不会作奸犯科。由此,正义保驾金融环境,投资投机情绪不会失控, “房住不炒”方向不会偏离。那些拿自己的资金博傻的,买者自负、影响可控,反正“房住不炒”强调了20遍了。

(文章来源:证券时报)

(责任编辑:DF353)

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